Wenn Sie nach italienischem Recht ein Haus erwerben wollen, schließen Sie mit einer zum Kauf berechtigten Person zunächst einen sogenannten „Compromesso". Dabei handelt sich um ein rechtlich abgesichertes gegenseitiges Kauf-und Verkaufs-Versprechen". Für diejenigen Objekte, für die wir eine Verkaufs-Prokura besitzen, und das sind so gut wie alle, werden wir nach Abschluss eines Agenturvertrags mit Ihnen diesen Compromesso schließen. Ausnahme: Kirchliche Gebäude, für die wir zwar einen Verkaufsauftrag haben, aber keine Handlungsvollmacht. Die hat sich in diesem Fall der zuständige Monsignore selbst vorbehalten.

In der hiesigen Gegend werden beim Abschluss des Compromesso meist 50 Prozent der ausgehandelten Kaufsumme bezahlt. Dieser Betrag ist zugleich eine Art Vertragsstrafe. Das heißt: Wenn der Käufer vom Kauf zurücktritt, hat er den angezahlten Betrag verloren. Tritt jedoch der Verkäufer zurück, dann muss er das Doppelte dieses Betrages an den Käufer auszahlen.

Achten Sie jedoch unbedingt darauf, daß im Text im Zusammenhang mit der Anzahlung der Begriff "caparra confirmatoria" auftaucht. Nur für diesen Fall gilt die Regelung. Der Käufer hat zudem ein sofortiges Interventionsrecht bei Vertragsbruch und kann sich ohne Zeitverlust eine Zwangshypothek auf das Objekt eintragen und es anschließend versteigern lassen. Das bringt zusätzliche Sicherheit. Im Interesse unserer deutschen Kunden achten wir darauf, daß die „caparra" nicht zu niedrig ausfällt: Fünfzig Prozent des Verkaufspreises stellen eine optimale Sicherheit dar. In der leider recht spärlichen deutschsprachigen Literatur zum Thema „Grunderwerb in Italien" finden wir gelegentlich den Hinweis: „Üblich sind zwischen 10 und 30 Prozent des Kaufpreises." Das mögen Usancen sein, wie sie zwischen Nachbarn auf dem Lande üblich sind, wo ja auch heutzutage noch ein Handschlag als Vertragsabschluss gilt. Als noch nicht Einheimischer sind Sie jedoch besser beraten, auf Nummer sicher zu gehen. In diesem Fall also lieber die 50 % -Caparra, wie wir sie im übrigen auch bereits in unseren Verkaufsvollmachten und Optionen mit den Eigentümern festgelegt haben.

Ein Compromesso wird oft wie ein Wertpapier gehandelt. Das heißt, Sie können das per Compromesso erworbene absolute Kaufrecht auch wieder weiterverkaufen. Damit ist Ihre Anzahlungssumme zusätzlich gesichert. Hier müssen Sie darauf achten, daß im Compromesso der Begríff „per se o per persona o persone da nominare al atto notarile" auftaucht. Das heißt, Sie kaufen für sich oder für eine dritte, bei Abschluss,  des Endvertrags zu benennende Person. Fehlt dieser Zusatz, dann dürfen Sie nicht an Dritte weiterverkaufen. Im Vorvertrag, also dem Compromesso, den wir grundätzlich vor dem Notar abschließen, obwohl das gesetzlich nicht zwingend vorgeschrieben ist, wird der endgültige, tatsächlich zu zahlende Kaufpreis festgelegt. Dieser Vertrag enthält ferner die Garantien der Lastenfreiheit und die Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer.

Dabei ist das Wichtigste die gegenseitige rechtsverbindliche Kauf und Verkaufsverpflichtung. Ein Abschluss innerhalb eines Kalenderjahres kann als "Kauf mit Barzahlung" interpretiert werden. Das heißt, Sie können den offenen Restbetrag anlegen, bzw. angelegt lassen, haben so den Zinsvorteil und können in gewissem Rahmen Währungsschwankungen ausgleichen.

Die Zeit zwischen Compromesso und notariellem Eigentumsübergang (atto notarile) wird vom Verkäufer und von Ihrem italienischen Partner (in diesem Falle also von unserem Büro) genutzt, um die notwendigen Unterlagen und Urkunden, zum Beispiel Erbscheine und Katasterdaten zu besorgen, gesetzliche Bestimmungen und Auflagen zu erfüllen, Wegerechte, Dienstbarkeiten und Anrainerfragen verbindlich zu klären, und eventuell die Kategorie und den Status des Hauses neu zu bestimmen. Ausserdem wird durch einen örtlichen Geometer meist eine endgültige Neuvermessung und Neuparzellierung, das "frazzionamento"  für den neuen Eigentümer vorgenommen und beim Katasteramt zur Registrierung eingereicht. Diese Arbeiten dauern in der Regel zwei bis drei Monate. Der Notar ist, wie gesagt, von Amts wegen verpflichtet, alle Unterlagen auf Richtigkeit und Vollständigkeit zu prüfen. Er gibt sodann den Kauf amtlich frei und haftet persönlich für die Richtigkeit.

An dieser Stelle muss auf eine Buchveröffentlichung des Vereins „Deutsche Schutzvereinigung Auslandsimmobilien e.V." hingeweisen werden, das leider zu ziemlicher Begriffsverwirrung beigetragen hat: In dem Buch „Ferienimmobilien in Italien" schreibt die Autroin, die deutsche Juristin Doris Reichel auf Seite 71: „ Der italienische Gesetzgeber schreibt lediglich die Schriftform vor. Theoretisch ist es daher möglich, daß der Vertrag, mit dem das Eigentum an einer Immobilie übertragen werden soll, auch auf privatschriftlicher Basis gemacht wird..." und weiter: "Im Falle des privatschriftlichen Vertrags haben die Parteien selbst dafür zu sorgen, daß innerhalb der gesetzten Fristen die jeweiligen Registrierungen vorgenommen werden etc." Die Autorin hat es sicher nicht böse gemeint, aber manche Leser und darunter sind auch rezensierende Journalisten, schließen daraus, daß eine Immobilie zum Nachteil eines Käufers unter Umgehung des Notars gleich zwei oder mehrfach verkauft werden könnte. Und daß derjenige das Rennen macht, der als erster beim Registeramt ist und den Erwerb eintragen lässt. Abgesehen davon, daß ein Mehrfachverkauf ein kriminelles Delikt wäre und entsprechend geahndet würde, braucht sich ja niemand darauf einzulassen, einen solch wichtigen Vertrag ohne Notar zu machen. Kein Italiener würde das tun,  und ein Ausländer sollte sich erst recht nicht dazu überreden lassen. Daher bestehen wir unbedingt für alle Schritte des Verkaufs auf dem Notar und raten dasselbe unseren Kunden. So und nur so wird dem Gesetz Genüge getan, und nur so kann ein Käufer sicher sein, daß alles mit rechten Dingen zugeht.

Und so kann dann der eigentliche Eigentums-Übergang, der öffentliche Akt", vor dem Notar vollzogen werden. Mit Hilfe des Notars wird nun ein "offizieller" Kaufpreis ermittelt. Das italienische Gesetz erlaubt, den offiziellen Kaufpreis im Verhältnis zum angenommenen Ertragswert der Immobilie festzulegen. Dieser Wert ist - abgesehen von wenigen Ausnahmefällen - wesentlich niedriger als der tatsächlich gezahlte Preis. Und da die Grunderwerbssteuer nur auf diesen niedrigeren Preis berechnet wird, ermäßigt sich natürlich entsprechend diese Steuerabgabe. Dabei hilft ein guter Notar nach Kräften mit, obwohl er von Amts wegen verpflichtet ist, an Ort und Stelle die Steuer nicht nur festzulegen, sondern auch gleich zu kassieren. Das ist Italien...

Dennoch sollten Sie in Ihrem freudigen Überschwang darauf achten, daß sich eventuelle Anrainer, sofern sie Haupterwerbslandwirte sind, nicht ebenfalls über den niedrigen Preis freuen: Die haben nämlich ein Jahr lang das Recht, die Immobilie zu eben diesem Preis aufgrund ihres Vorkaufsrechtes zu erwerben, falls sie nicht vorher ausdrücklich und schriftlich darauf verzichtet haben. Selbstverständlich gehört es zu unserem Service, solche Verzichtserklärungen v o r Vertragsabschluss einzuholen.

Es ist realistisch, die Hälfte bis ein Drittel des tatsächlich gezahlten Preises als Grundlage für die Besteuerung zu nehmen. Bezahlt wird nun die offene Restsumme zusammen mit der Grunderwerbsteuer und ist Bestandteil des öffentlichen Aktes. Ausserdem wird jetzt auch das Honorar des Notars fällig, das der Käufer zu bezahlen hat.
 

DIE FINANZIERUNG