Het kopen van land of van een huis is in Italie net zo zeker als in Nederland. De regels en procedures zijn er echter wat anders.

De positie van de notaris verschilt iets van die in Nederland. Zijn handtekening onder de koopakte bezegelt de koop en geeft deze rechtskracht. De Italiaanse notaris heeft het recht, bepaalde overheidstaken uit te voeren en is in die zin deel van de overheid. De inschrijving van de nieuwe eigenaar bij het kadaster en de naamsverandering in de registers van de dienst voor onroerende zaken zijn slechts de technische gevolgen van de koopovereenkomst. De handtekening van de notaris (per atto publico) laat de eigendomsovergang in kracht treden.

Het storten van de koopsom op een aparte derden-rekening is in Italie onbekend; wel kunt u dokumenten, officiele stukken en cheques of contant geld bij de notaris in de kluis ter bewaring geven. Hij is persoonlijk aansprakelijk voor de juistheid van de koopakte en controleert daarom uit zichzelf vóór de eigendomsovergang (per "atto notarile of "rogito", oftewel notariele akte) of alle documenten in orde zijn en de verkoper beschikkingsbevoegd is, voordat hij de koop met zijn handtekening bezegelt.

Ook bij de notaris wordt de hypotheekakte opgemaakt, waarvoor hij natuurlijk ook een honorarium berekent *).

Huis en grondbezit wordt in de landelijke gebieden zoals in de Marche, waar het vaak om eeuwenoude objecten gaat (onze specialiteit) anders beoordeeld dan in Nederland, niet alleen naar vierkante of kubieke meters. In Italie, op het land, ligt de echte waarde daarin, dat in de";zona verde", de beschermde landelijke gebieden, absoluut geen nieuwbouw mag worden neergezet. Echter, de kubieke meters binnen de ommuring van een bestaand object, ook al is het een ruine, geven het principiele recht op dezelfde plaats, met dezelfde inhoud, te bouwen dan wel te renoveren of te restaureren.

Bepalend voor de waarde van een object is vooral de locatie, het oorspronkelijke volume, de bereikbaarheid, of alle aansluitingen voorhanden zijn en natuurlijk het feit dat met een bestaand gebouw een bouwrecht verkregen wordt. Hierdoor zijn bijvoorbeeld de astronomische bedragen die in de Toscana voor mooi gelegen ruines gevraagd – en betaald - worden te verklaren.

Ieder object wordt met zijn terrein (annesso-scoperto) gekocht. Dat wordt meestal begrensd door de "confine naturale", de natuurlijke grens; meestal is dat een stuk land van zo'n 1500 tot 3000 m². Hoort er meer land bij het huis, dan is dat uitdrukkelijk vermeld. Grond wordt in Italie anders gezien dan in Nederland en is daardoor wezenlijk goedkoper. Een hectare landbouwgrond (10.000 m²) kost in de Marche tussen de 7500 en 20.000 euro, afhankelijk van ligging en bereikbaarheid over de weg. Maar ook hier zijn echter de prijzen de laatste tijd minder stabiel.

Het bijkopen van land is vaak mogelijk, u heeft er echter wel wat handelsgeest voor nodig. Het is dus handiger extra land tegelijkertijd met het huis te kopen en niet eerst te wachten tot men het huis heeft gekocht, want dan kan het een stuk duurder worden. De bezitters van landbouwgrond redeneren zo, dat land, dat later bij een huis gekocht wordt, het huis in waarde laat stijgen en daarmee stijgt ook weer de waarde van de grond zelf. Dat heeft weinig met logika maar veel met de Italiaanse wijze van denken te maken. U moet ook weten dat de prijs per m² buiten proporties stijgt wanneer u er minder van koopt. Een hectare (10.000 m²) kost dan bijvoorbeeld ongeveer 7500 euro, maar 100 m² al gauw 250 euro, wat dan op een hectare prijs van 25.000 euro neerkomt!

De prijzen voor huizen en grond worden naar de ligging en grootte van het object zelf, de vergelijkbare prijzen in de buurt, naar de mate van belangstelling - en niet in de laatste plaats door de omstandigheid of de koper de buurman-boer of een vreemdeling is naar oeroude gewoontes in vaak langdurige en luidruchtige onderhandelingen bepaald. Meestal is het huis reeds lang in het bezit van de familie en de eigenaars doen er vaak moeilijk afstand van, ook al heeft de tand des tijds behoorlijk aan het huis geknaagd. Dat het huis al heel lang leegstaat en aan het vervallen is hoeft echt geen argument te zijn om te verkopen. Om de eigenaars en hun families (vaak zijn het meerdere families) toch tot de verkoop over te halen en een redelijke prijs overeen te komen is het niet alleen nodig de Italiaanse taal te beheersen, maar beter nog het plaatselijke dialect, de omstandigheden en de gewoonten aldaar te kennen. Daarbij komt nog een flinke portie geduld en taai doorzettingsvermogen, want veel eigenaars hebben een zeer levendige fantasie als het om de verkoopwaarde van hun eigendom gaat.

Voor deze onderhandelingen bestaan er gespecialiseerde bemiddelaars, de „mediatori“. Bijna nooit onderhandelt een geinteresseerde direct met de eigenaar, zelfs wanneer beiden buren of zelfs vrienden zijn (voornamelijk om te voorkomen dat de verhouding of de vriendschap eronder lijdt), maar men roept de hulp in van een gespecialiseerde bemiddelaar, die een zelfde soort functie heeft als vroeger de "koppelaar", de huwelijksbemiddelaar. Hij bemiddelt tussen twee partijen die in principe hetzelfde willen en hij gaat net zo lang van de een naar de ander tot de prijs beiden bevalt. Pas dan krijgt hij van beide partijen het recht de koop definitief af te ronden. Het honorarium van de bemiddelaar betaalt de verkoper, die dat natuurlijk in zijn prijs heeft verdisconteerd.

Ook wij bedienen ons bij objecten die in ons programma passen – en dat is slechts 30% van alles wat we aangeboden krijgen - van dit soort specialisten, die er bijvoorbeeld - voorzien van onze alvast voorbereide verklaringen - voor zorgen dat de buren die van hoofdberoep boer zijn van het hen door de wet gegarandeerde of door gewoonterecht ontstane voorkooprecht (diritto di prelazione) of recht van overpad afstand doen. Zij onderhandelen over de prijs en zorgen ervoor dat er een verkoopvolmacht op onze naam komt. Wij treden dan pas naar voren als de prijs nagenoeg vaststaat, om ervoor te zorgen, dat deze nog wat omlaag gaat. U kunt er derhalve van uitgaan dat de door ons aangegeven prijzen geen ruimte voor verdere onderhandelingen bieden en een tegenbod slechts op onbegrip zal stoten. Er is tenslotte weinig meer te zeggen, men heeft toch juist samen een bemiddelaar gekozen? Wij zien daarom ook ervan af de prijzen van onze aanbiedingen speculatief hoog aan te geven, om speelruimte te hebben bij de onderhandelingen, een speelruimte die echter illusoir is.

Wie vanuit Nederland probeert in de Marche op eigen houtje een huis te zoeken en over de prijs zelf te onderhandelen, begeeft zich op een lange weg met veel hindernissen en frustraties en betaalt op het einde toch vaak een hoop meer. De prachtige verhalen van mensen die „direkt van de boer " voor een "spotprijs"  iets hebben gekocht behoren naar onze ervaringen echt tot het rijk der fabelen. De "boer" ontpopt zich vaak als gewiekste tussenhandelaar, die uiteindelijk zeker niet met lege handen achterblijft. Zo zult u ook die advertenties moeten beoordelen, waarin voor "vrienden in Italie" bemiddeld wordt. Dan duikt opeens een "tolk", een "politieinspecteur" of zelfs de "burgemeester" op, die alleen maar als vriendendienst de gast uit Nederland met raad en daad terzijde wil staan. Met titels heeft men in Italie veel ervaring en ze worden vaak uitgevonden om vertrouwen te wekken. Alleen als het erom gaat het object dan ook echt via een notaris te kopen, om de bouwvergunning voor de renovatie te krijgen of om met de autoriteiten te onderhandelen, zijn zulke vriendelijke heren vaak niet meer te vinden.

Tenzij u echt alle ervaringen zelf wilt opdoen, inclusief de negatieve, is de enige andere mogelijkheid de objecten aan de hand van de prijs (waarover nauwelijks meer onderhandeld kan worden, maar die dan ook voor de verkoper echt vaststaat) te vergelijken. De eerste stap daartoe heeft u al gedaan door ons aanbod in Internet te bekijken.

Catalogi, exposés, websites of schriftelijke aanbiedingen van wisselende kwaliteit kunt u ook bij een aantal van onze collega's en concurrenten krijgen. Daarmee kunt u zelf uw selectie van uw makelaar of bemiddelaar bepalen en heeft u wat meer zicht op kwaliteit van de objecten en de prijzen die ervoor gevraagd worden, voordat u naar de Marche komt om de huizen ook echt te gaan bezichtigen.

Het beste komt u uit met een professionele makelaar of bemiddelaar in onroerende zaken, die ter plekke opereert, perfekt Italiaans beheerst - plus een taal die u kent -  die in beide culturen en mentaliteiten is ingevoerd, die u een allesomvattende service biedt en u tot de koopakte, mogelijk zelfs totdat u uw intrek neemt, alle zaken uit handen kan nemen en zo iedere mogelijke ergernis besparen kan.

CCC  Consulenti Case e Casali heeft op dit gebied de beste marktpositie in de Marche.

Een lijst -  zonder ranking of beoordeling van de kwaliteit - van geregistreerde makelaars en bemiddelaars is bij de plaatselijke Kamers van Koophandels in te zien (Camera di Commercio). U kunt ook het advies inroepen van een notaris, die uit hoofde van zijn beroep veel met makelaars en bemiddelaars te doen heeft.

*) naar Italiaans recht is de in het register ingeschreven hypotheek twee keer het bedrag van de werkelijke lening. Zo wordt een lening van 50.000 euro met een hypotheek van 100.000 euro afgedekt.