Grundsätzlich gilt: Der Erwerb von Haus- und Grundeigentum ist in Italien ebenso sicher wie in Deutschland. Nur: alles spielt sich nach anderen Regeln ab.
So hat zum Beispiel der italienische Notar eine etwas andere Funktion und eine stärkere Rechts-Position als der deutsche: Seine Unterschrift unter der Verkaufs-Urkunde besiegelt den Kauf und macht ihn rechtsgültig. Der italienische Notar hat das Recht, bestimmte Hoheitsakte zu vollziehen und ist insofern ein Teil des Staatsapparates. Die Eintragung des Eigentümerwechsels beim Katasteramt und die Namensumschreibung in den Registern des Amtes für Grundbesitz (entspricht der deutschen Grundbucheintragung) ist danach nur noch ein technischer Akt. Die Unterschrift des Notars (per atto publico) schafft Eigentum .
Dagegen sind Grundbuchvormerkungen unbekannt. Ebenso unbekannt ist das Notar-Anderkonto. Dokumente, Unterlagen und auch Schecks oder Bargeld können jedoch in seinem Tresor aufbewahrt werden. Der Notar haftet persönlich für die Richtigkeit der Beurkundung und prüft deshalb auf eigene Verantwortung vor dem Eigentumsübergang ("atto notarile" oder "rogito") alle Unterlagen, ehe er den Verkauf freigibt.
Haus- und Grundbesitz wird im Bereich der ländlichen Anwesen mit manchmal jahrhundertealter Bausubstanz, auf die wir uns spezialisiert haben, anders als in Deutschland, nicht nach Quadratmetem berechnet. Der eigentliche Wert eines Hauses auf dem Lande besteht in Italien in der Tatsache, daß in den sogenannten „zone verde", den geschützten ländlichen Bereichen, absolut nicht neu gebaut werden darf. Die KubikmeterzahI des umbauten Raumes eines bereits bestehenden alten Gebäudes- sogar einer Ruine- berechtigt jedoch prinzipiell dazu, an gleicher Stelle, in gleicher Größe zu bauen bzw. zu restaurieren.
Entscheidend für den Wert eines Objekts sind vor allem seine Lage, seine Grösse in Kubikmeter, seine Erreichbarkeit, der Erschließungszustand des Grundstücks und eben die Tatsache, daß mit dem bestehenden Gebäude ein Baurecht erworben wird. Daraus erklären sich denn auch die Unsummen, die zum Beispiel in der Toscana für schön gelegene Ruinen gefordert - und bezahlt - werden.
Jedes Wohnhaus wird zusammen mit seiner Parzelle (annesso-scoperto) erworben. Die wird in der Regel umschrieben von der sogenannten „confine naturale", der natürlichen Grenze. Meist ist das ein Stück Land von 1.500 m² bis 3.000 m² Größe. Gehört mehr Land dazu, so wird das ausdrücklich vermerkt. Land hat hierzulande jedoch einen anderen Stellenwert als in Deutschland. Land ist immer noch wesentlich billiger. So kostet ein Hektar Bauernland (10.000 qm) in unserem Bereich zwischen 7.500 EURO und 25.000 EURO - je nach topographischer Lage und Anbindung an die Verkehrswege. Auch hier sind die Preise in Bewegung geraten.
Der Zuerwerb von Land ist häufig möglich, erfordert aber immer Verhandlungsgeschick. So empfiehlt es sich, Land sofort zu kaufen und nicht etwa, nachdem man das Haus bereits erworben hat, denn dann kann es um ein Mehrfaches teurer werden. Die Landbesitzer argumentieren hierzulande so: Wenn Du nachträglich Land zu Deinem Haus kaufst, dann wird das Haus wertvoller - und damit auch das Land". Das hat wenig mit Logik, aber viel mit italienischer Mentalität zu tun. Man muss auch wissen, dass der Preis von Land sich unproportional erhöht, je weniger man davon kauft. So kann ein Hektar zum Beispiel 7.500 EURO kosten, hundert Quadratmeter desselben Landes jedoch 250 EURO. Das entspräche einem Hektar- Preis von 25.000 EURO..
Die Preise für Häuser und Grundstücke werden nach Lage und Grösse des Anwesens, nach Vergleichspreisen der Gegend, nach der Stärke des gezeigten Interesses - und nicht zuletzt nach der Tatsache, ob der lnteressent der Bauer von nebenan oder ein Fremder ist - nach uralten Riten in oft langwierigen - und lautstarken- Verhandlungen ermittelt und festgelegt: In den meisten FäIlen sind die Häuser lange in Familienbesitz, und die Eigentümer trennen sich nur schwer von ihnen, selbst wenn der Zahn der Zeit schon kräftig an Dach und Mauern genagt hat. Und daß ein Haus leersteht und langsam verfällt ist noch lange kein Argument. Um die Besitzer und ihre Familien (oft sind es mehrere Familien), dennoch zum Verkauf zu überreden und den richtigen Preis zu erzielen, bedarf es natürlich der Kenntnis der italienischen Sprache, besser noch des jeweiligen Dialekts und der örtlichen Zustände und Gepflogenheiten. Ebenso braucht man für diese Verhandlungen grosse Geduld, Zähigkeit und Durchsetzungskraft. Denn manche Eigentümer haben Phantasievorstellungen vom Wert ihrer Immobilie.
Für diese Verhandlungen gibt es Spezialisten: den Berufsstand der „mediatori": So gut wie nie unterhält sich ein Interessent direkt mit dem Besitzer, selbst wenn beide Nachbarn und Freunde sind (besonders dann nicht, um zu vermeiden, daß womöglich die Freundschaft darunter leidet), sondern man bedient sich eines solchen "mediatore", eines Vermittlers, der eine ähnliche Funktion hat wie der "Schadchen", der Heiratsvermittler, in dem jüdischen Musical "Anatevka": Er vermittelt zwischen zweien, die ohnehin bereits wollen. Er geht so lange von einem zum anderen, bis der Preis ausgehandelt ist. Dann erhält er von beiden das Recht, den Kauf perfekt zu machen. Das Honorar des mediatore zahlt der Verkäufer, der es natürlich bereits im Preis einkalkuliert hat.
Auch wir nehmen bei Objekten, die in unser Programm passen - und das sind höchstens dreissig Prozent von allen, die uns angeboten werden -, die Hilfe dieser Spezialisten in Anspruch, die sich unter anderem -versehen mit unseren Vordrucken- darum kümmem, daß die bäuerlichen Anrainer auf ihre rechtlich garantierten oder durch Gewohnheit erworbenen Vorkaufsrechte oder Wegerechte verzichten. Sie handeln um den Preis und lassen sich in unserem Namen Verkaufsvollmachten geben. Wir treten erst dann in Erscheinung, wenn der Preis bereits weitgehend festgelegt ist - um zu versuchen, ihm noch einen letzten Abwärtstrend zu geben. Sie können also davon ausgehen, dass die von uns angegebenen Preise ausverhandelt sind und Gegenangebote auf Achselzucken stoßen: Es gibt nichts mehr zu sagen. Schon deswegen nicht, weil man ja einen mediatore hat, an den sich beide Parteien wenden. Wir verzichten auch bewusst auf den alten Trick, die Katalogpreise spekulativ hoch anzugeben, um einen "Handelsspielraum" zu haben, der in Wahrheit eine Illusion wäre.
Wer von Deutschland aus versucht, auf eigene Faust ein Haus zu suchen und den Preis selbst auszuhandeln, der begibt sich auf einen langen, steinigen und frustrierenden Pfad und zahlt häufig am Ende doch noch drauf. Die Erzählungen von Leuten, die "direkt vom Bauern" zu einem „sagenhaften Preis" gekauft haben, gehören nach unseren Erfahrungen ins Reich der Fabel. Der "Bauer" entpuppt sich in vielen Fällen aIs schlitzohriger Zwischenhändler, der am Ende garantiert nicht mit leeren Händen dasteht. So sind auch manche Inserate zu bewerten, in denen "für Freunde in Italien" vermittelt wird. Da taucht dann ein "Dolmetscher" auf, ein "Polizeichef" oder ein "Bürgermeister", die aus lauter Nettigkeit dem Gast aus Deutschland mit Rat und Tat zur Seite stehen. Mit Titeln geht man hierzulande großzügig um. Oft werden sie erfunden, um Vertrauen zu schaffen. Und wenn es dann darum geht, das gefundene Objekt notariell zu kaufen, umzubauen, Behördengänge zu machen und wichtige Dinge zu erledigen, sind die freundlichen Herren meist nicht mehr zu greifen.
Wenn Sie nicht unbedingt darauf bestehen, alle Ihre Erfahrungen, auch die negativen, selbst zu machen, gibt es kaum eine andere Möglichkeit als den Vergleich anhand fertig ausgehandelter und verbindlich angebotener Objekte. Einen ersten Schritt dazu haben Sie bereits getan, indem Sie unseren virtuellen Katalog angefordert haben. Kataloge, Exposès, Internet-sites oder schriftliche Angebote verschiedener Qualität erhalten Sie auch von manchen unserer Kollegen und Mitbewerber. So können Sie schon im Vorfeld die Spreu vom Weizen scheiden und erhalten einen Überblick über Qualitäten und Preise, ehe Sie die erste Besichtigungsreise antreten.
Am besten fahren Sie, wenn Sie sich eines professionellen, zugelassenen Immobilien-Beraters bedienen, der ortsansässig und selbst perfekt zweisprachig ist, somit also beide Mentalitäten kennt, der Ihnen einen umfangreichen Service bietet und Ihnen bis zum Endvertrag - und möglichst bis zum Einzug - alle Wege abnimmt und lhnen allen möglichen Ärger vom Leibe hält.
CCC hat sich auf diesem Gebiet eine marktführende Position erobert.
Eine - allerdings wertfreie- Liste der zugelassenen Makler und Vermittler erhalten sie von den örtlichen Handelskammern (Camera di Commercio). Verlassen können Sie sich auf das Urteil von Notaren, die ja von Berufs wegen viel mit Vermittlen zu tun haben.