Een compromesso wordt vaak als zelfstandig waardeobject verhandeld. Dat betekent dat u het met een compromesso verkregen recht van koop ook zelf weer door kan verkopen. Daarmee is uw aanbetaling noch eens extra zeker gesteld. Daarvoor moet u erop letten dat in de compromesso de term „per se o per persona o persone da nominare al atto notarile“ vermeld is. Dat betekent dat u voor uzelf of voor een of meerdere door u bij afsluiting van de koop te benoemen derde(n) koopt. Ontbreekt deze formulering dan kunt u het object niet aan derden doorverkopen voordat u zelf uw eigen koop definitief heeft afgesloten. In de compromesso, het voorlopige koopcontract, dat wij altijd bij de notaris afsluiten hoewel dit niet wettelijk of dwingend is voorgeschreven, wordt de werkelijk te betalen koopsom vastgelegd. Deze overeenkomst bevat verder de garantie dat het object vrij van lasten is en met al zijn rechten wordt verkregen, en welke verplichtingen koper en verkoper verder hebben. Het belangrijkste daarbij is natuurlijk de wederzijdse verplichting de koopprijs te betalen en de zaak te leveren.

De tijd tussen het afsluiten van de compromesso en de notariele koopakte (atto notarile di compravendita) wordt door de verkoper en uw Italiaanse partner (in dit geval ons kantoor) gebruikt om de noodzakelijke papieren en documenten, zoals bijvoorbeeld verklaringen van erfrecht en gegevens van het kadaster bij elkaar te zoeken; om aan wettelijke voorwaarden en verplichtingen te voldoen en om bijvoorbeeld een bestaand recht van overpad, erfdienstbaarheden en het burenrecht definitief duidelijk te krijgen en eventueel de bestemming (boerenhuis of normale bewoning) en klasse van het huis (eenvoudig huis tot aan villa of kasteel) te wijzigen (als u dat wilt) en natuurlijk (zonodig) de financiering te regelen. Bovendien wordt het object zonodig door de plaatselijke „geometra“ opgemeten en dit voor de nieuwe eigenaar vastgelegd (de „frazzionamento“) en bij het kadaster ter registratie opgegeven. Deze activiteiten duren zo'n twee tot drie maanden. De notaris is ambtswege verplicht alles op juistheid en volledigheid te controleren; dan pas geeft hij het object ter overdracht vrij en is hij er persoonlijk verantwoordelijk voor dat alles klopt.

Dan vindt de eigendomsoverdracht plaats, bij de notaris. Met zijn hulp wordt allereerst de "officiele"; koopprijs vastgesteld, dat is de prijs die in de notariele koopakte komt te staan. De Italiaanse wet laat toe dat in de koopakte een officiele koopprijs wordt vastgelegd met als maatstaf de aangenomen waarde van het object. Deze waarde is bijna zonder uitzondering een stuk lager dan de werkelijke koopprijs. Omdat de overdrachtsbelasting slechts op de officiele verkoopprijs in de notariele akte wordt geheven, is die natuurlijk navenant minder. Daarbij helpt een goede notaris zoveel mogelijk een voor u juiste verkoopprijs vast te stellen, hoewel hij ambtswege niet alleen de verplichting heeft ter plekke de overdrachtsbelasting vast te stellen, maar deze ook nog te innen voor de staat. Dat is nu eenmaal Italie.....

Toch zult u in uw euforie over de koop van een huis in de Marche moeten weten dat eventuele directe buren, voorzover deze hoofdzakelijk als boer in hun levensonderhoud voorzien, ook blij zullen zijn met deze lage officiele koopprijs. Zij hebben namelijk een jaar lang het recht dit object, voorzover het nog steeds een landbouwbestemming heeft, tegen de door u overeengekomen officiele verkoopprijs te kopen (diritto di prelazione). Daarom hoort het tot onze service ervoor te zorgen dat vóór het passeren van de koopakte bij de notaris de daarvoor nodige afstandsverklaringen van de boeren-buren er zijn.

Het is realistisch een derde tot de helft van de werkelijke koopprijs als basis voor de de officiele verkoopprijs in de koopakte op te nemen. Deze prijs plus de overdrachtsbelasting is deel van de notariele koopakte en wordt ten overstaan van de notaris betaald. Daarop wordt ook het honorarium van de notaris berekend, dat door de koper betaald moet worden. De rest van de koopsom wordt ter plekke, in afwezigheid van de notaris, voldaan.

Zoals al gezegd: uw nieuwe huis in de Marche is net zo zeker uw eigendom als het huis dat u in Nederland heeft. Een goede mogelijkheid om de kwaliteit van onze service en werkwijze in de voor u misschien verwarrende procedures te beoordelen is contact op te nemen met onze tevreden klanten, die alles al met onze hulp hebben geregeld en nu een huis hebben waar ze trots op kunnen zijn. Op verzoek hebben wij zo'n referentielijst voor u klaarliggen.

Zoals u hierboven heeft kunnen lezen is de normale gang van zaken dat nadat u besloten heeft tot koop, direct een voorlopig koopcontract bij de notaris kan worden afgesloten. Dit bereiden wij voor, met alle papieren die daarvoor nodig zijn.

Het kan echter ook zijn dat u niet direct wilt beslissen maar rustig thuis nog eens wilt overleggen. In dat geval kunt u, nadat u uw besluit genomen heeft, met ons een reserveringsovereenkomst (zie „contracten“) sluiten waarmee het huis voor u gereserveerd wordt en waarin de wezenlijke bestanddelen van het voorlopig koopcontract zijn vastgelegd. Op deze manier bent u verzekerd van het object zonder dat u weer naar Italie hoeft te komen; dit contract heeft een geldingsduur tot aan het voorlopig koopcontract (compromesso) en u kunt dit met ons van huis uit per fax of e-mail afsluiten. Om uw intentie tot koop te bekrachtigen doet u een aanbetaling van 10.000 euro, die u per cheque per koeriersdienst ons laat toekomen. Wij zorgen voor de koerier. Deze aanbetaling wordt later bij de compromesso verrekend met de aanbetaling voor het huis.

Als dat alles is geregeld ondertekenen wij de met de verkoper bij de opdracht tot verkoop overeengekomen onherroepelijke verkoopverklaring ("promessa di vendita irrevocabile") en overhandigen hem uw cheque als aanbetaling én een cheque van ons voor de rest van het bedrag van de aanbetaling (caparra confirmatoria) die bij het voorlopig koopcontract (compromesso) moet worden betaald. Deze cheque kan slechts worden ingewisseld op de dag van de sluiting van het voorlopig koopcontract en is ook een blijk van vertrouwen onzerzijds in de daadwerkelijke koop uwerzijds.

Nu kunt u tot het moment waarop het voorlopig koopcontract bij de notaris wordt afgesloten alle nodige voorbereidingen treffen. U kunt ook iemand machtigen het voorlopig koopcontract in uw naam af te sluiten, als het u niet gelegen komt daarvoor weer naar de Marche terug te komen. Daarvoor is geen speciale volmacht nodig.

Het is zelfs mogelijk u bij het definitieve afsluiten van de koop door iemand anders – die de Italiaanse taal machtig is - te laten vertegenwoordigen, maar daarvoor is wel een speciale volmacht nodig, die voor een notaris van een Italiaans consulaat moet worden afgeven. Een voorbeeld van zo'n volmacht vindt u hieronder.

Veel klanten geven ons of een van onze medewerkers zo'n volmacht, als zij er bij het opmaken van de koopakte zelf niet bij kunnen of willen zijn. Vanzelfsprekend hoort dit tot onze service.