baugenehmigung

DIE BAUGENEHMIGUNG
In Italien ist alles erlaubt, was nicht grundsätzlich verboten ist. Und für vieles, was ausdrücklich verboten ist, gibt es oft eine italienische Lösung.
Dennoch: Sie dürfen im Rahmen der von Ihnen erworbenen Kubatur (fast) alles ausser einem: Sie dürfen nichts dazubauen. Neu- und Zubauten in der "zona verde", also auf dem Lande, sind nicht möglich. Dieses Verbot schützt Sie im übrigen auch gegen unliebsame Überraschungen: Sie müssen nicht befürchten, eines morgens angesichts einer neuen Baustelle vor Ihrem Fenster aufzuwachen...
Sie haben mit Ihrem neuen Besitz zugleich das Baurecht erworben, im Rahmen des Vorhandenen aus- um und sogar neu zu bauen. Aber Sie können natürlich nicht an die Stelle einer alten, schönen "Casa Colonica" aus Naturstein mit zwei Stockwerken einen eingeschoßigen Bungalow aus Glas und Beton setzen. Alles muß sich in unserer Region innerhalb der "tipologia marchegiana", also der hier üblichen typischen Bauweisen abspielen.
Kein Problem: Fenster vergrößern oder neu öffnen, Fenstertüren an der Stelle von kleinen Stallfenstern öffnen.
Kein Problem: Die Innengestaltung, wobei wir grundsätzlich dazu raten, der Baubehörde nicht allzuviel von dem zu verraten, was Sie vorhaben. Eine Umwidmung, der sogenannte "cambio di destinazione" kostet bei der Gemeinde "oneri", also Gebühren. Und das kann unter Umständen recht teuer werden. Ganz abgesehen davon: Wenn Sie einen ehemaligen Stall offiziell in einen Salon verwandeln und das auch noch über den Geometer der "cendio civile", also der Bauaufsichtsbehörde, mitteilen lassen dann müssen Sie eine offizielle Bewohnbarkeitsgenehmigung der zuständigen Gesundheitsbehörde (USL) vorlegen. Und da sind ganz bestimmte Raumhöhen, Fensterzahlen etc. vorgeschrieben. Also tun Sie es besser nicht und verlassen Sie sich darauf: Eine Abnahme oder eine nachträgliche Prüfung gibt es nicht.
Kein Problem: Kamine. Anzahl und Position der Kamine unterliegt keiner Bestimmung. Sie müssen allerdings wissen: Die Funktion des Kaminfegers ist auf dem Lande unbekannt.
Kein Problem: Der Pool. Bislang hat es noch nie eine Ablehnung eines geplanten Pools gegeben. Und selbst die rigideste Gemeinde hat nichts gegen einen "Feuerlöschteich" (!)...
Wenn es irgend möglich ist, sollte der Geometer statt einem genehmigungs- pflichtigen "progetto" (Bauprojekt) die sogenannte "denuncia del inizio lavori" (DIL) bei der Gemeinde einreichen, falls keine strukturellen Arbeiten nötig sind. Das ist ein abgekürztes Genehmigungsverfahren, bei dem der Geometer die Haftung gegenüber der Gemeinde übernimmt. Sie können dann nach Ablauf von drei Wochen nach der Einreichung mit den Arbeiten beginnen, ohne daß der Bauausschuß (comissione edilizia) tagen und genehmigen muß...

Wir können Ihnen übrigens auch helfen, mögliche Sprachbarrieren im Umgang mit dem Geometer zu überwinden: Wir empfehlen unter anderen ein hier ansässiges zweisprachiges deutsches Ehepaar, das zwischen Ihnen und dem Geometer vermittelt und notwendige Botschaften und Aufträge per Fax hin- und herübersetzt. Aber auch der direkte Kontakt ist möglich, seit die deutsche und die italienische Telecom Simultan-Dolmetscher zur Verfügung stellen, die während des Telefonats mithören und sofort übersetzen. Unser deutsches Ehepaar kann Ihnen jedoch auch behilflich sein bei Verwaltung, Beaufsichtigung und eventuell Vermietung Ihres fertigen Hauses und kann sonstige Dienstleistungen verrichten, von denen Rasenmähen, Lüften und Beaufsichtigen nicht die unwichtigsten sind.

Hauskauf in Italien ist Traditions-und Vertrauenssache. Es macht wenig Sinn, deutsche Maßstäbe anzulegen oder gar deutsche Rechtspersonen einzuschalten, es sei denn, diese wären mit den hiesigen Gegebenheiten und Usancen absolut vertraut.

Rechtsanwälte werden in Italien fast ausschließlich mit Rechtsstreitigkeiten betraut. Viele Funktionen, die Rechtsanwälte in Deutschland wahrnehmen, hat hierzulande der Notar übernommen. Der legt seinen Berufsstolz hinein, möglichst viele Abschlüsse reibungslos zu tätigen, während das Berufsverständnis der meisten Anwälte in Italien darin besteht, möglichst aus jeder Anfrage gleich einen Fall zu machen. Je komplizierter, desto besser. Schließlich werden italienische Anwälte nicht, wie in Deutschland, nach einer Gebührenordnung bezahlt, die sich nach dem Streitwert richtet, sondern nach der Dauer des Verfahrens...

Für den einwandfreien und sauberen Ablauf des Kaufes bürgt die persönlich haftende Figur des Notars ebenso wie die Einschaltung unseres Büros.

Und wie schon gesagt: Ihr neues Haus in der Marche gehört lhnen ebenso sicher wie ein Haus, das Sie in Deutschland erworben hätten. Eine gute Möglichkeit für Sie, Reibungslosigkeit und Seriosität der für Sie sicher verwirrenden Vorgänge zu überprüfen, ist der Kontakt mit unseren zufriedenen Kunden, die all das mit unserer Assistenz bereits erfolgreich hinter sich gebracht haben und nun glückliche Hausbesitzer sind. Auf Anfrage halten wir deshalb für künftige Kunden eine Referenzliste bereit.

Was geschieht, wenn Sie sich zum Kauf entschließen?

Nun, normalerweise geht man zum Notar und schließt einen Compromesso. Das ist eine Prozedur, die wir genau vorbereiten und für die wir alle erforderlichen Unterlagen besorgen.
Es ist aber auch möglich daß Sie sich nicht gleich vor Ort zum Kauf entschließen können und sich erst noch in Ruhe zu Hause beraten wollen. In diesem Falle können Sie, nachdem Ihr Entschluss gefallen ist, mit uns einen Agenturvertrag schließen, in dem die wesentlichen Teile des Compromesso bereits enthalten sind. Auf diese Weise sichern Sie sich die Immobilie ohne sofort wieder eine Italienreise antreten zu müssen. Dieser Agenturvertrag ist zeitlich befristet bis zum Compromesso.
Diesen Agenturvertrag können Sie mit uns von zuhause aus per Fax oder email abschließen. Als Enrsthaftigkeitsnachweis und zur Bekräftigung lassen Sie uns LIT 20.000.000 (umgerechnet DM 20.000) per Scheck und Kurier zukommen.Den Kurier besorgen wir. Diese Anzahlung wird beim Compromesso verrechnet. Weiter untern finden Sie ein Muster dieses Agenturvertrages.
Wir werden nun unsererseits die mit dem Verkäufer bei Auftragserteilung abgeschlossene
unwiderrufliche Verkaufserklärung (Promessa di Vendita Irrevocabile) unterzeichnen und ihm Ihre Anzahlung sowie einen Scheck von uns über den Rest der Compromesso-Summe überreichen. Dieser Scheck wird am Tage des Compromesso fällig und bedeutet auch von unserer Seite einen Vertrauensvorschuss.
Jetzt können Sie innerhalb der vereinbarten Zeit bis zum Compromesso in Ruhe alle Vorbereitungen treffen, ehe Sie dann zum Notarstermin noch einmal hierherkommen. Theoretisch könnten Sie auch einen Dritten bevollmächtigen, den Compromesso in Ihrem Namen abzuschließen, falls Sie nicht abkömmlich sind. Das bedarf keiner besonderen Form. Möglich ist es sogar, sich beim Endvertrag vertreten zu lassen. In diesem Falle müssten Sie den Bevollmächtigten aber mit einer Sondervollmacht ausstatten, die an eine bestimmte Form gebunden ist und die vor dem Notar eines italienischen Konsulats abgegeben werden muss. Den Wortlaut einer solchen Vollmacht stellen wir Ihnen selbstverständlich mit allen Details zur Verfügung.
Viele Kunden haben uns bzw. ein Mitglied unsres Hauses mit einer solchen Vollmacht ausgestattet, wenn von vornherein feststand, daß sich der Kunde beim Endvertrag vertreten lassen möchte oder muss. Ein Service, der bei uns Geschäfstsroutine ist.

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